Welche Rechte und Pflichten gehen mit dem Besitzübergang bei vermieteten Immobilien über und wie sind Kautionen des Mieters zu behandeln?

Der Käufer übernimmt automatisch alle Rechte und Pflichten des Vermieters (§ 566 BGB). Auch die Verpflichtung zur Rückzahlung der Mietkaution geht auf ihn über (§ 566a BGB), selbst wenn er diese vom Verkäufer nicht erhalten hat.

Beim Eigentumswechsel einer vermieteten Immobilie tritt der Käufer automatisch in sämtliche Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein (§ 566 BGB). Dazu gehören insbesondere die Pflicht zur Gebrauchsüberlassung, zur Instandhaltung sowie zur Betriebskostenabrechnung. Mietforderungen stehen dem Käufer ab dem vereinbarten Besitzübergang zu. Hinsichtlich der Mietkaution gilt gemäß § 566a BGB, dass der Käufer verpflichtet ist, diese später inklusive der Zinsen an den Mieter zurückzuzahlen, selbst wenn er die Kaution nie vom Verkäufer erhalten hat (BGH, Urteil vom 01.06.2011 – VIII ZR 304/10). Verkäufer und Käufer sollten deshalb im Kaufvertrag unbedingt klar regeln, wie die Mietkaution übertragen oder verrechnet wird, um finanzielle Risiken zu minimieren. Andernfalls haftet der Verkäufer subsidiär neben dem Käufer, sofern nicht individuell etwas anderes mit dem Mieter vereinbart wurde (BGH, Urteil vom 23.01.2013 – VIII ZR 143/12).