Welche Risiken bestehen beim Kauf einer vermieteten Immobilie?

Beim Kauf einer vermieteten Immobilie bestehen Risiken wie automatische Übernahme bestehender Mietverträge, Einschränkungen bei Eigenbedarfskündigungen, Vorkaufsrechte des Mieters oder der Gemeinde, Haftung für Mietkautionen sowie finanzielle Belastungen durch Miet- und Sanierungsrisiken.

Beim Erwerb einer vermieteten Immobilie übernimmt der Käufer automatisch alle bestehenden Mietverträge („Kauf bricht nicht Miete“). Damit sind Einschränkungen verbunden, insbesondere bezüglich einer späteren Eigenbedarfskündigung, die oft nur unter strengen Voraussetzungen und gegebenenfalls erst nach Ablauf einer Kündigungssperrfrist möglich ist. Weiterhin bestehen Risiken wie ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB) bei Umwandlung in Wohnungseigentum oder ein kommunales Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten. Der Käufer haftet zudem für die Mietkautionen der Mieter, unabhängig davon, ob diese vom Verkäufer übergeben wurden. Auch Mietrückstände und offene Forderungen können problematisch werden, wenn sie nicht ausdrücklich geregelt wurden. Hinzu kommen mögliche Prozessrisiken, unerwartete Sanierungspflichten oder finanzielle Belastungen durch niedrige Bestandsmieten. Eine umfassende rechtliche und wirtschaftliche Prüfung der Immobilie (Due Diligence) ist daher unerlässlich, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.