Worin unterscheiden sich Buch‑ und Briefgrundschuld – und wann verlangt die Bank welche Form?

Die Buchgrundschuld entsteht ohne Brief nur im Grundbuch, die Briefgrundschuld dagegen mit einem zusätzlichen Wertpapier. Banken bevorzugen die Buchgrundschuld meist für Eigenheimkredite und die Briefgrundschuld bei flexiblen Finanzierungen.

Die Buchgrundschuld entsteht allein durch Eintragung ins Grundbuch und benötigt keinen zusätzlichen Brief, was Verwaltungsaufwand spart und Risiken durch Verlust ausschließt. Die Briefgrundschuld hingegen wird durch einen zusätzlichen Grundschuldbrief verbrieft, der als Wertpapier dient und schnell übertragen werden kann, ohne dass jede Abtretung im Grundbuch erscheint. Banken nutzen die Buchgrundschuld typischerweise bei langfristigen Eigenheimfinanzierungen, um Verwaltungsaufwand und Kosten zu minimieren. Dagegen bevorzugen sie Briefgrundschulden, wenn schnelle und flexible Abtretungen oder Refinanzierungen durch Verbriefungen nötig sind, z. B. bei gewerblichen Großprojekten oder bei Förderprojekten. Gesetzlicher Regelfall ist die Briefgrundschuld; bei der Übertragung einer solchen muss mit entsprechender Erklärung der Brief auch tatsächlich übergeben werden; wird der Ausschluss des Briefs im Grundbuch eingetragen („ohne Brief“) handelt es sich um eine Buchgrundschuld. Ist kein Ausschluss eingetragen und mithin ein Brief erteilt und soll eine Änderung oder Löschung des Rechts im Grundbuch erfolgen, muss der Brief beim Grundbuchamt vorgelegt werden.